자녀와 저가 전세 계약 시 세금 문제 있을까?

자녀 명의의 집에 전세로 들어가면서 시세보다 저렴한 금액으로 계약할 수 있다면 경제적으로는 꽤 매력적이에요. 하지만 이럴 경우 증여세나 세무상 문제가 생기지 않을지 걱정되기도 하죠. 특히 국세청에서 의심을 갖고 들여다보게 된다면, 생각보다 큰 세금이 부과될 수 있기 때문에 주의가 필요해요.

오늘은 자녀와 전세 계약을 맺을 때 시세보다 저렴한 금액으로 체결했을 경우 어떤 세무상 문제가 발생할 수 있는지, 그리고 이를 피하려면 어떤 조건을 갖춰야 하는지 알아볼게요. ‘내가 생각했을 때’ 이런 경우는 요령껏 넘기려 하기보다는 정식 절차를 잘 따르는 것이 장기적으로 훨씬 안전하다고 느껴졌어요. 🤔

🏠 저가 임대 계약의 정의와 법적 해석

저가 임대 계약이란 시장에서 통용되는 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 임대차 계약을 맺는 경우를 의미해요. 가족 간 계약에서 흔히 발생하며, 특히 부모 자식 간에 자주 나타나는 형태랍니다. 예를 들어 시세가 4억 원인 주택에 대해 전세보증금을 3억 원에 계약하는 경우, 겉보기엔 큰 문제 없어 보이지만 국세청 입장에서는 ‘저가 거래를 통한 이익 제공’으로 해석할 수 있어요.

국세청은 통상적으로 시세보다 30% 이상 낮은 금액으로 임대했을 경우, 그 차액에 대해 과세 대상이 될 수 있다고 보고 있어요. 여기서 말하는 ‘시세’란 실거래가나 인근 유사 매물의 전세 시세 등을 기준으로 판단한답니다. 단순히 인터넷 시세만 보고 “이 정도면 괜찮겠지” 하는 식으로 접근하면 오히려 문제가 될 수 있어요.

계약이 가족 간에 이루어진다는 점도 국세청의 의심을 받는 큰 요소 중 하나예요. 일반적인 시장 거래와 달리, 가족 간 계약은 편의성과 유연성 때문에 자주 조작의 가능성을 품고 있다고 보기 때문이죠. 그래서 더 철저하게 실제 거래였는지 여부를 따지는 경향이 강해요.

결론적으로, 자녀와의 전세 계약도 시세와 크게 차이나는 조건이라면 국세청에서 증여로 간주할 수 있으니 주의가 필요해요. 합리적인 범위 내에서 계약 조건을 정하고, 모든 절차를 정식으로 밟는 것이 가장 안전한 방법이에요. 🙌

📊 저가 임대 관련 국세청 기준 요약

구분	내용
시세와 비교	30% 이상 저렴하면 증여로 의심
차액 기준	차액 3억 원 초과 시 과세 가능성
거래 형태	가족 간 거래는 심사 강화

💸 증여세 기준과 부과 조건

자녀와 전세 계약을 하면서 시세보다 저렴하게 계약하는 경우, 국세청이 가장 먼저 들여다보는 건 바로 증여세예요. “이익을 공짜로 준 건 아닌가?” 하고 의심할 수 있기 때문이죠. 만약 부모가 자녀에게 재산을 무상 또는 저가로 넘겼다면, 그 차익만큼은 ‘증여’로 간주될 수 있어요.

국세청은 ① 전세보증금이 시세보다 30% 이상 낮거나, ② 차액이 3억 원 이상일 경우 증여로 추정할 수 있다고 명시했어요. 다시 말해, 시세가 4억 원인데 전세보증금을 2.5억 원에 계약하면 증여로 볼 가능성이 커져요. 하지만 3억 원이라면 25% 차이로, 기준에 미치지 않기 때문에 문제 소지는 비교적 낮다고 볼 수 있어요.

단, 단순히 수치만 보고 판단하지 않아요. 실제 전세보증금의 자금 출처, 정식 계약 여부, 실거주 여부 등도 함께 따지기 때문에 꼼꼼하게 준비해야 해요. 특히 가족 간 거래의 경우 “형식만 갖췄는지”를 아주 면밀히 들여다보니, 정식 송금 내역, 계약서, 확정일자 등은 반드시 확보해 두는 게 좋아요.

또 하나 중요한 건, 자녀가 보유한 부동산이 임대 목적이 아니라 본인의 거주용이라면 전세 계약 자체가 불합리하다고 판단될 수 있어요. 이렇게 되면 아무리 낮은 금액이 아니더라도, 전세 자체를 가장한 증여라고 추정될 수도 있으니 주의가 필요해요.

📌 증여세 부과 판단 기준 요약

기준 항목	내용
시세 대비 비율	30% 이상 저렴 시 증여 간주
차액 기준	3억 원 초과 시 증여 의심
자금 출처 확인	전세금 송금 내역 필요
임대 목적	소유자가 실거주하면 의심 가능

🏡 실거주 요건과 세무 당국의 판단 기준

전세 계약이 정당하려면 계약서 작성이나 금액만으로는 부족해요. 실제로 전세금을 지급하고, 해당 주택에서 실거주해야 하는 요건이 매우 중요해요. 국세청은 실제 거주 여부를 기준으로 계약의 진정성을 평가한답니다. 서류만 만들어 놓고 실제로는 거주하지 않거나, 자녀와 함께 거주하게 되면 전세 명목을 부정할 수 있어요.

예를 들어 부모가 자녀 명의 집에 전세로 들어간다고 해놓고 함께 살거나, 전입신고를 하지 않는다면 ‘가장 전세 계약’으로 의심받을 수 있어요. 또 보증금을 돌려받는 방식으로 금액을 회수하면 ‘가공 거래’로 간주될 수 있고요. 그러면 당연히 증여세가 추징될 가능성이 높아지죠.

실거주 여부는 다양한 방법으로 검증돼요. 전입신고 여부, 택배 수령 주소, 수도/전기 요금 납부, CCTV, 인터폰 출입기록까지 조사 대상이에요. 즉, ‘살고 있는지’는 요즘 시대에 속일 수 없어요. 실제 거주하고 있다는 증거를 꾸준히 남기는 게 좋고, 모아두는 것도 필요해요.

또한 가족 간 거래라 하더라도 ‘임대차 계약서’, ‘확정일자’, ‘송금 내역’은 모두 보관해야 해요. 이 세 가지는 실거주 판단뿐만 아니라 증여로 보지 않게 하는 핵심 증거로 작용하니까요. 📂

📋 실거주 판단 요소 요약

판단 항목	기준 내용
전입신고	필수 항목, 없으면 실거주 인정 안 됨
공과금	전기, 수도 요금 납부 내역 활용
택배 주소	주소 확인 통해 실거주 여부 파악
계약서	확정일자 있는 임대차 계약 필수

📝 전세 계약 체결 시 필수 절차

가족 간 전세 계약이라고 해서 절차를 생략하거나 간단히 처리하면 안 돼요. 오히려 가족 간 거래일수록 더욱 정식 절차를 철저하게 지키는 것이 중요하답니다. 그래야 국세청에서도 정상적인 임대차 계약으로 인정해줄 수 있어요. 절차가 부실하면 증여로 추정되기 쉬워요.

우선, 임대차 계약서는 일반적인 전세 계약서 양식을 사용해서 작성해야 해요. 가족 간이라도 정식 계약서 없이 구두로 하거나 메모장에 작성하는 건 절대 안 돼요. 계약서는 임대인과 임차인 양쪽이 서명한 원본이 있어야 하고, 인감도장을 찍으면 더욱 확실해요.

그다음, 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 해요. 확정일자는 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차일 뿐 아니라, 국세청에도 ‘이 계약은 실제로 존재한다’는 신호를 주는 역할을 해요. 확정일자가 없으면 실거주 여부를 증명하기도 어려워지죠.

또한 전세 실거래 신고는 꼭 해야 해요. 2021년부터 전세 거래도 실거래 신고 의무가 생겼어요. 계약일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인을 통해 신고하면 되는데, 이때 계약서 사본도 함께 제출해야 해요. 신고를 하면 자동으로 확정일자도 부여받을 수 있어서 일석이조예요.

📋 전세 계약 필수 절차 요약

절차	설명
임대차 계약서 작성	정식 양식 사용, 인감 날인 권장
전입신고	주민센터 또는 온라인 신고
확정일자	전입신고 후 자동 부여 가능
전세 실거래 신고	계약일로부터 30일 이내 필수

💬 무상 거주 가능성과 조건

가끔 자녀 명의의 집에 전세도 아니고 그냥 ‘무상’으로 살면 되지 않느냐는 질문을 해요. 무상 거주도 가능은 하지만, 국세청의 기준을 충족해야 증여세가 발생하지 않아요. 조건이 꽤 까다롭기 때문에 정확히 아는 것이 중요해요.

국세청은 무상 거주로 인해 임차인이 얻는 이익이 일정 기준을 넘을 경우 그 금액을 ‘증여’로 봐요. 예를 들어, 13억 원 이하의 주택에 5년간 무상 거주하는 경우, 그 이익이 1억 원을 넘으면 초과분에 대해 증여세가 부과될 수 있어요. 즉, 일정 범위 내에서만 무상 거주가 허용되는 거예요.

이때 ‘이익’이라는 개념은 단순히 시세 대비 전세보증금을 아낀 금액이 아니에요. 국세청은 임차인이 실제로 부담하지 않은 주택 사용료를 계산해서 그 금액이 크면 과세하는 방식이에요. 보통은 시가 대비 임대료 수준을 비교해서 계산해요.

따라서 단순히 “자식 집인데 걍 살아도 되지~”라고 생각하면 세금 폭탄 맞기 쉬워요. 무상으로 살 거라면, 반드시 위 조건을 확인하고 이익 계산까지 시뮬레이션해보는 게 필요해요. 국세청 홈택스에서 간단한 증여세 계산기도 제공하니까 활용해보는 것도 좋아요. 😉

🏠 무상 거주 기준 요약

조건	내용
주택 가격	13억 원 이하
무상 거주 기간	최대 5년
이익 한도	1억 원 이하일 경우 면세
증빙 필요	이익 계산 및 거주 확인 필수

🚨 실수로 세금 폭탄 맞는 사례들

가족 간 전세 계약을 가볍게 생각했다가 세금 폭탄을 맞는 사례는 실제로 꽤 많아요. 대표적인 경우는 “우린 가족인데 뭐 어때” 하며 계약서를 쓰지 않거나, 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 계약해놓고 아무 증빙도 없이 지내는 거예요. 이런 사례는 국세청 조사에서 쉽게 걸릴 수 있어요.

예를 들어 A씨는 자녀 명의로 된 집에 전세 2억 원에 들어갔어요. 하지만 해당 주택의 시세는 4.5억 원, 인근 전세 시세는 3.5억 원이었어요. 처음에는 별문제 없었지만 몇 년 뒤 세무조사를 받으면서, ‘저가 임대를 통한 증여’로 간주되어 약 6천만 원의 증여세가 추징됐어요.

또 다른 사례는 계약서를 작성했지만 전세금을 자녀에게 직접 입금하지 않고 부모 통장에서 자녀 계좌로 한 번에 이체 후 다시 되돌려 받은 경우예요. 국세청은 이를 ‘형식상 거래’로 판단하고 증여세를 부과했어요. 송금 이력은 무조건 남겨두고, 실제 자금 흐름이 명확해야 해요.

심지어 전세 계약을 체결하고도 확정일자나 전입신고를 하지 않은 채 살아가다가 뒤늦게 세무조사에 대비해 서류를 준비하는 사례도 있어요. 하지만 계약 당시의 실거주 증빙이 부족하면 소급해서 증여로 간주되기 때문에, 초기부터 꼼꼼히 준비해야 한다는 점을 명심해야 해요.

📉 실수 사례 요약표

사례 유형	문제점	결과
저가 전세 계약	시세 30% 이하 금액	증여세 6천만 원 추징
자금 흐름 불명확	송금 후 회수	형식상 거래 간주
서류 미비	전입신고·확정일자 누락	실거주 인정 거부

❓ FAQ

Q1. 시세보다 25% 저렴하면 증여세가 나오나요?

A1. 일반적으로 30% 이상 또는 3억 원 초과 차액일 때 증여세 부과 가능성이 커요. 25% 정도는 비교적 안전한 편이에요.

Q2. 자녀와 같이 살아도 괜찮을까요?

A2. 불가능해요. 가족 간 전세 계약은 독립적인 거주를 전제로 하며, 함께 살면 증여로 의심받을 수 있어요.

Q3. 전세보증금은 꼭 자녀 계좌로 보내야 하나요?

A3. 맞아요. 반드시 임대인 계좌로 직접 송금해야 해요. 중간에 회수하거나 우회하면 증여로 볼 수 있어요.

Q4. 전입신고와 확정일자는 왜 중요해요?

A4. 실제 거주 여부를 입증하는 핵심 요소예요. 없으면 형식적 계약으로 보일 수 있어요.

Q5. 무상으로 살면 그냥 괜찮은 거 아닌가요?

A5. 일정 기준 이하면 가능하지만, 이익이 크면 증여세가 부과될 수 있어요.

Q6. 계약만 해두고 실제로 안 살아도 되나요?

A6. 안 돼요. 실거주가 없으면 증여로 간주될 수 있어요. 반드시 살아야 해요.

Q7. 나중에 문제가 생기면 소급해서 세금 나올 수 있나요?

A7. 가능해요. 국세청은 몇 년치 거슬러 올라가서 과세할 수 있어요.

Q8. 자녀가 외국 거주 중이면 괜찮은가요?

A8. 자녀가 실거주하지 않으면 오히려 임대 목적성이 더 인정돼서 계약이 정당하게 보일 수 있어요. 상황에 따라 달라요.

📌 [면책 조항]

해당 글은 2025년 7월 기준의 세법 및 국세청 해석을 기반으로 작성된 정보로, 개인 상황에 따라 세무 전문가의 상담을 따로 받는 것이 좋습니다.

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